CCMI : modèle de contrat à copier et mentions obligatoires

Le contrat de construction de maison individuelle encadre le prix, le délai, les travaux et les garanties dus par le constructeur. Sa rédaction ne doit donc pas se limiter à remplir quelques coordonnées dans un document standard. Les caractéristiques du terrain, les prestations comprises, les travaux laissés au propriétaire et les conditions de financement doivent apparaître sans ambiguïté.

La trame proposée ici peut être copiée dans un traitement de texte pour créer un CCMI Word, puis exportée en PDF. Elle constitue une grille de préparation et de contrôle, et non un contrat réglementaire prêt à signer. La version définitive doit reprendre les dispositions du Code de la construction et de l’habitation, les notices en vigueur à la date de signature et les particularités du projet.

Modèle de contrat CCMI à copier dans Word ou PDF

Avant de compléter ce modèle, il faut identifier le montage juridique correspondant réellement au projet. Le nom donné au document ne suffit pas : ce sont les missions confiées au professionnel qui déterminent le régime applicable.

Type de contrat	Situation habituelle	Documents déterminants
CCMI avec fourniture de plan	Le constructeur fournit ou fait fournir le plan et prend en charge la construction dans les conditions prévues au contrat.	Plans signés, notice descriptive, prix convenu, garanties et calendrier.
CCMI sans fourniture de plan	Le maître d’ouvrage dispose de son plan et confie au même constructeur au minimum les travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et de mise hors d’air.	Description des travaux confiés, prix, délai, garanties et travaux réservés.
Contrats séparés ou maîtrise d’œuvre	Le propriétaire conclut plusieurs marchés de travaux et fait éventuellement intervenir un architecte ou un maître d’œuvre.	Contrat de maîtrise d’œuvre et marchés propres à chaque entreprise.

Qu’est-ce qu’un contrat de construction de maison individuelle ?

Le CCMI est un contrat écrit réglementé par le Code de la construction et de l’habitation. Il organise la construction d’un immeuble comportant au plus deux logements destinés au même maître d’ouvrage, lorsque les conditions légales relatives au terrain et aux missions du constructeur sont réunies.

Le maître d’ouvrage est le particulier pour le compte duquel la maison est construite. Le constructeur est le professionnel qui s’engage à exécuter ou à faire exécuter les prestations prévues. Le propriétaire doit disposer du terrain, d’une promesse de vente ou d’un droit suffisant pour construire.

CCMI avec fourniture de plan

Ce régime s’applique notamment lorsque le constructeur propose le plan, le fait établir pour le compte du client ou utilise un plan fourni indirectement dans des conditions qui relèvent de son intervention. Il est encadré par les articles L.231-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

CCMI sans fourniture de plan

Le propriétaire peut faire établir son plan indépendamment, puis confier à un constructeur le gros œuvre ainsi que les travaux nécessaires à la mise hors d’eau et hors d’air. Le contrat relève alors, sous réserve de ses caractéristiques exactes, des articles L.232-1 et suivants. Il reste réglementé, même si les plans ne viennent pas du constructeur.

Un contrat de maîtrise d’œuvre fonctionne autrement : le maître d’œuvre conçoit ou coordonne le projet, mais les travaux sont généralement conclus avec des entreprises distinctes. Le niveau de protection et les garanties ne sont pas identiques à ceux d’un CCMI.

Les mentions obligatoires à contrôler

La liste précise varie selon le type de CCMI, mais le document doit permettre d’identifier sans équivoque le projet, son coût et les engagements du constructeur. Il faut notamment contrôler :

• l’identité et les coordonnées complètes des parties ;
• la désignation du terrain, son adresse et son titre de propriété ou droit de construire ;
• la conformité du projet aux règles d’urbanisme et aux caractéristiques techniques convenues ;
• la consistance de la maison, ses équipements et les travaux d’adaptation au sol ;
• le prix forfaitaire convenu et les modalités d’une éventuelle révision ;
• le coût détaillé des travaux réservés au maître d’ouvrage ;
• les modalités de financement et les prêts sollicités ;
• la date ou le délai d’ouverture du chantier ;
• la durée d’exécution et les pénalités de retard ;
• l’échelonnement des paiements selon l’avancement ;
• les références de la garantie de livraison ;
• les conditions suspensives ;
• la possibilité pour le propriétaire de se faire assister lors de la réception.

Une formule telle que « ouverture après obtention des autorisations » est insuffisante si elle ne permet pas de déterminer une échéance. Les délais doivent pouvoir être calculés à partir d’événements identifiables et de dates limites.

Les annexes et la notice descriptive du CCMI

Le contrat doit être lu avec ses annexes. Une signature apposée sur le seul corps du CCMI ne permet pas de vérifier précisément la construction promise.

La notice descriptive

La notice descriptive détaille les ouvrages et équipements : terrassement, fondations, murs, charpente, couverture, isolation, revêtements, menuiseries, chauffage, ventilation, sanitaires ou raccordements. Elle distingue les prestations comprises dans le prix du constructeur de celles laissées au propriétaire.

Chaque travail réservé doit être décrit et chiffré. Cette évaluation permet au particulier de mesurer le coût réel du projet et, dans les conditions légales, de demander au constructeur d’exécuter certains travaux réservés au prix indiqué. Une mention imprécise comme « finitions à prévoir » expose à des désaccords sur le contenu et le budget.

Les modèles réglementaires peuvent évoluer. Pour un contrat signé depuis le 1er janvier 2025, il convient de vérifier que la notice employée correspond bien à la version applicable à la date de conclusion, plutôt que de réutiliser une ancienne trame.

Les autres documents à réunir

Selon le type de contrat et l’avancement du dossier, l’ensemble comprend notamment :

• les plans datés et signés par les parties ;
• la notice d’information destinée au maître d’ouvrage ;
• l’attestation nominative de garantie de livraison ;
• la garantie de remboursement si des sommes sont perçues avant l’ouverture du chantier selon le mécanisme retenu ;
• les attestations d’assurance du constructeur ;
• les études géotechniques et documents techniques applicables au terrain ;
• le permis de construire et les autres autorisations, lorsqu’ils ont déjà été obtenus ;
• les documents relatifs à l’assurance dommages-ouvrage.

L’attestation d’assurance décennale doit correspondre aux activités réalisées et être valable à la date d’ouverture du chantier. Une simple mention commerciale sur un devis ne remplace pas l’attestation.

Prix, travaux réservés et appels de fonds

Le prix du CCMI est forfaitaire et définitif. Cela signifie que les prestations nécessaires à la réalisation de la maison décrite ne peuvent pas être refacturées librement au propriétaire parce qu’elles auraient été mal évaluées. Une révision reste possible si le contrat la prévoit dans les limites réglementaires, notamment avec la référence à l’indice autorisé.

Une modification demandée après la signature doit faire l’objet d’un avenant écrit. Celui-ci décrit le changement, son incidence financière et, si nécessaire, son effet sur le délai. Un accord oral sur le chantier offre peu de sécurité aux deux parties.

Échelonnement des paiements

Pour le CCMI avec fourniture de plan, les appels de fonds sont plafonnés en fonction des étapes atteintes. Le calendrier réglementaire comporte notamment les seuils cumulés suivants :

État d’avancement	Maximum cumulé du prix
Ouverture du chantier	15 %
Achèvement des fondations	25 %
Achèvement des murs	40 %
Mise hors d’eau	60 %
Achèvement des cloisons et mise hors d’air	75 %
Achèvement des équipements, travaux de plomberie, menuiserie, chauffage et revêtements extérieurs	95 %

Le paiement ne doit intervenir que si le stade correspondant est réellement atteint. Le propriétaire peut demander à constater l’avancement avant de régler. Les règles applicables aux sommes versées avant l’ouverture dépendent notamment de l’existence d’une garantie de remboursement et du dispositif prévu par le contrat.

Les 5 % restants sont liés à la réception. En présence de réserves, cette somme peut être consignée auprès d’un organisme habilité jusqu’à leur levée. Si le propriétaire réceptionne seul, il bénéficie d’un délai supplémentaire de huit jours pour signaler les défauts apparents. La remise des clés ne doit pas être subordonnée à un paiement intégral lorsque le solde est valablement consigné.

Garanties et conditions suspensives

La garantie de livraison

La garantie de livraison à prix et délai convenus protège le maître d’ouvrage en cas de défaillance du constructeur. Le garant peut intervenir pour permettre l’achèvement de la maison et prendre en charge les conséquences prévues par le dispositif légal. Une attestation nominative, correspondant au chantier concerné, doit être vérifiée avant le démarrage.

L’absence de garantie ne constitue pas une simple formalité manquante. Il ne faut pas accepter l’ouverture du chantier ni verser un appel de fonds dans l’espoir que l’attestation sera remise ultérieurement.

Assurance dommages-ouvrage et garanties après réception

Le maître d’ouvrage doit anticiper la souscription de l’assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier. Elle permet, dans son champ d’application, de préfinancer la réparation de dommages relevant de la garantie décennale sans attendre la détermination définitive des responsabilités.

Après la réception, plusieurs protections peuvent s’appliquer :

• la garantie de parfait achèvement pendant un an pour les désordres signalés à la réception ou notifiés dans l’année ;
• la garantie de bon fonctionnement pendant deux ans pour certains éléments d’équipement dissociables ;
• la garantie décennale pendant dix ans pour les dommages répondant aux critères légaux de gravité.

Les conditions suspensives

Le CCMI peut dépendre de l’acquisition du terrain, de l’obtention du permis de construire, du financement, de l’assurance dommages-ouvrage et de la garantie de livraison. Chaque condition doit préciser une échéance et les démarches attendues. Pour le prêt, les caractéristiques indiquées doivent rester cohérentes avec le plan de financement réel : montant, durée et taux maximal notamment.

Si une condition échoue malgré les démarches prévues, le contrat peut devenir caduc selon ses clauses et les règles applicables. Les modalités de restitution des sommes déjà versées doivent alors être examinées, en particulier lorsqu’une garantie de remboursement était requise.

Clauses interdites ou particulièrement risquées

Une clause ne peut pas retirer au maître d’ouvrage une protection imposée par la loi. Il faut notamment refuser ou faire examiner toute disposition qui :

• supprime ou limite la garantie de livraison ;
• autorise le constructeur à augmenter unilatéralement le prix ;
• met à la charge du client des travaux non décrits ou non chiffrés ;
• prévoit des prolongations de délai sans événements définis et vérifiables ;
• interdit les visites nécessaires au contrôle des étapes facturées ;
• exige le paiement d’un stade de travaux qui n’est pas achevé ;
• impose le règlement des 5 % malgré des réserves régulièrement consignées ;
• conditionne abusivement la restitution d’un dépôt à plusieurs refus de prêt ;
• permet de remplacer librement les matériaux convenus par des produits présentés comme équivalents sans critères précis.

Les mentions manuscrites ajoutées, les documents commerciaux et les promesses orales doivent être comparés au contrat. Une prestation annoncée dans une brochure mais absente de la notice descriptive risque de ne pas faire partie de l’engagement contractuel.

Comment compléter le modèle avant la signature ?

1. Identifier le contrat adapté. Vérifiez qui fournit le plan, qui réalise le gros œuvre et combien d’entreprises contractent directement avec vous.
2. Comparer le contrat aux plans. Les surfaces, ouvertures, niveaux, équipements et matériaux doivent être cohérents d’un document à l’autre.
3. Relire la notice poste par poste. Faites préciser les références, performances et limites de prestation lorsqu’une ligne reste vague.
4. Chiffrer les travaux réservés. Ajoutez les raccordements, terrassements extérieurs, peintures, sols ou équipements non inclus au budget global.
5. Contrôler le terrain. Les contraintes de sol, les accès, la pente, les réseaux et les prescriptions d’urbanisme peuvent modifier les travaux nécessaires.
6. Vérifier le calendrier. Les conditions de démarrage, la durée de construction et les cas de prolongation doivent être mesurables.
7. Réunir les garanties. Contrôlez les attestations, leur bénéficiaire, le chantier désigné et leur période de validité.
8. Conserver un exemplaire complet. Le contrat notifié doit comprendre les annexes signées. Le délai légal de rétractation de dix jours court à partir de la notification régulière de l’ensemble contractuel.

Checklist CCMI avant signature

• Le terrain et les références cadastrales sont correctement désignés.
• Le type de CCMI correspond aux missions réellement confiées.
• Les plans et la notice portent une date et sont cohérents.
• Le prix TTC, sa révision éventuelle et les travaux réservés sont chiffrés.
• Les adaptations au sol et les raccordements sont attribués clairement.
• Les caractéristiques du financement figurent dans le contrat.
• Toutes les conditions suspensives comportent une échéance.
• La durée du chantier et les pénalités de retard sont écrites.
• L’échelonnement respecte l’avancement des travaux.
• La garantie de livraison est nominative et vérifiable.
• Les assurances correspondent aux travaux et aux dates du chantier.
• La procédure de réception et de consignation du solde est indiquée.
• Aucun espace vide important ne subsiste au moment de signer.
• Les modifications négociées apparaissent dans le contrat ou un avenant signé.

Pour un projet comportant un terrain difficile, des travaux réservés importants, un financement complexe ou des clauses particulières, une relecture par l’ANIL, un juriste en droit de la construction ou un autre professionnel indépendant permet de contrôler la version définitive. Les textes et formulaires à jour peuvent également être vérifiés auprès de Service-Public, de la DGCCRF et de Légifrance.

Questions fréquentes sur le modèle de CCMI

Peut-on signer un contrat CCMI gratuit trouvé en ligne ?

Un modèle gratuit peut servir de liste de contrôle, mais il ne doit pas être signé sans adaptation. Le terrain, les techniques de construction, les travaux réservés, le financement et les garanties sont propres à chaque opération. Une ancienne version peut aussi contenir une notice ou des références qui ne sont plus à jour.

Le constructeur peut-il modifier le prix après la signature ?

Il ne peut pas augmenter unilatéralement le prix convenu. Une révision n’est possible que dans le cadre légal et selon la clause prévue au contrat. Les changements demandés par le client doivent être décrits et chiffrés dans un avenant accepté avant leur réalisation.

Qui paie les travaux réservés ?

Le maître d’ouvrage les finance et organise leur exécution puisqu’ils ne sont pas compris dans le prix du constructeur. Leur coût doit toutefois être évalué dans la notice descriptive. Il faut aussi vérifier leur coordination avec le chantier et leur incidence sur les assurances, le délai ou la conformité finale.

Un CCMI est-il obligatoire si un architecte intervient ?

La présence d’un architecte ne suffit pas à répondre. Si le propriétaire signe séparément un contrat d’architecte et des marchés avec plusieurs entreprises, le montage n’est généralement pas un CCMI. En revanche, l’intervention d’un architecte n’écarte pas ce régime si une même entreprise remplit, dans les faits, les conditions légales du constructeur de maison individuelle.

Peut-on résilier un CCMI ?

Le maître d’ouvrage dispose d’abord du délai légal de rétractation après la notification du contrat complet. Une condition suspensive non réalisée peut ensuite entraîner la caducité dans les conditions prévues. Hors de ces situations, une rupture peut nécessiter un accord avec le constructeur, l’application d’une clause valable ou une procédure contentieuse, avec un possible coût financier.

Que faire si la garantie de livraison manque ?

Il ne faut ni laisser démarrer le chantier ni payer un appel de fonds en considérant que le document arrivera plus tard. Demandez l’attestation nominative correspondant à la construction et faites contrôler le contrat si le constructeur refuse de la fournir ou présente une garantie qui ne désigne pas clairement l’opération.